Convertirse en propietario puede ser una gran forma de generar ingresos adicionales, pero suele requerir mucho más que simplemente sentarse y cobrar los cheques de alquileres. Aquí le mostramos algunas de las principales responsabilidades que conllevan las propiedades para alquiler.
Obligaciones legales de alquiler para los inquilinos
Como propietario, su principal obligación es garantizar que la propiedad sea segura y apta para la vida. No es necesario que la propiedad esté en condiciones impecables o elegantes, pero sí debe cumplir con las normas básicas de calefacción, plomería, gas, agua limpia, electricidad y techo seguro. A menos que se acuerde otra cosa, normalmente es responsabilidad del propietario garantizar la seguridad del inquilino. Esto incluye brindar la iluminación adecuada de exteriores, otorgar el acceso seguro por medio de, por ejemplo, cerrojos pasadores ubicados en todas las puertas externas, responder a los pedidos de seguridad y denunciar las actividades sospechosas a las autoridades.
Como prioridad principal de las leyes estatales, los propietarios deben adherirse a los códigos de seguridad y ordenanzas locales. Hay ciertos requisitos con respecto a los detectores de monóxido de carbono y humo, extintores de incendios, extracción de moho y pintura con plomo, protección de ventanas y barandillas para escaleras. Los propietarios deben instalar detectores de humo y como mínimo un extintor de incendios en cada propiedad de alquiler. Consulte a las autoridades locales para saber cuáles son los requisitos en su ubicación.
También es posible que deba tomar clases para propietarios y realizar tareas de mantenimiento frecuente, tales como limpiar las canaletas, sacar la basura, reciclar y realizar reparaciones.
Aunque las leyes relacionadas con el arrendamiento varían según la ciudad y el estado, hay ciertos principios generales que regulan la relación entre propietarios e inquilinos. Por ejemplo, un arrendamiento residencial es el contrato básico que le da al propietario el derecho a recibir pagos de alquiler a cambio del uso de ese espacio por parte del inquilino. El término y monto del alquiler, así como otros términos esenciales, deben especificarse en el contrato.
Los contratos de alquiler también deben abordar:
- La cantidad de ocupantes permitidos
- Cuándo vence el alquiler y cuál es el monto
- Las disposiciones de multas por pagos retrasados, daños en la propiedad e incumplimiento del contrato
- Los tipos de mascotas permitidas, si las hay
- Las indicaciones sobre el uso de parrillas externas y equipos de juegos al aire libre
Además de garantizar que los términos de alquiler importantes estén incluidos en un contrato de arrendamiento residencial por escrito, un asesor legal también puede ayudarle a identificar las leyes federales, estatales y locales que rigen en su situación particular, cada una de las cuales debe abordarse en los documentos del arrendamiento.
Seguro adecuado para los propietarios
Hay tres tipos principales de seguros para propietarios:
- Cobertura de responsabilidad personal, la cual normalmente cubre algunos de los gastos asociados con las lesiones personales y otros litigios relacionados con los accidentes ocurridos en las premisas alquiladas
- Cobertura de propiedad, que cubre los daños en la estructura
- obertura por pérdida de ingresos, que pueden ayudarlo a compensar la pérdida de alquiler si la propiedad pasa a ser inhabitable
La mayoría de las pólizas de seguro para propietarios de viviendas no cubren las propiedades de alquiler. Sin embargo, si vive en una unidad diferente dentro del mismo edificio que los inquilinos, es posible agregar una adhesión a su póliza de propietario de viviendas sin obtener una cobertura por separado.
Para obtener mayor protección de responsabilidad, también puede pensar en una póliza personal de seguro suplementario. En especial si realiza sus operaciones como propietario único, la responsabilidad ilimitada es una alternativa que podría poner en riesgo sus propios activos financieros. Si opta por incorporar su propiedad de alquiler, por otra parte, puede que sea necesario comprar una póliza de paquete comercial que cubra la propiedad, los alquileres y la responsabilidad. Llevar un registro de esas consideraciones principales puede serle útil para garantizar que la decisión de convertirse en propietario se lleve a cabo de forma exitosa y sin complicaciones.
Dado que los seguros para propietarios normalmente no protegen las propiedades ni las obligaciones de los inquilinos, se les suele sugerir o incluso solicitar que obtengan su propia póliza para inquilinos.
El impacto impositivo de ser propietario
Convertirse en propietario hará que cambien sus declaraciones impositivas. Como propietario, lo más probable es que realice sus operaciones en efectivo, lo que significa que declarará el alquiler como ingreso y deducirá los gastos de alquiler cuando se efectúe el pago, utilizando el Formulario 1040, Programa E. Los depósitos de seguridad generalmente no son gravables si son devueltos al inquilino al finalizar el arrendamiento, pero si los conserva como parte de un depósito de seguridad, entonces lo más probable es que se consideren un ingreso gravable.
Al ser propietario, usted tiene la posibilidad de deducir los gastos de propiedades en alquiler que son necesarios para administrar la propiedad y mantenerla en buenas condiciones, como por ejemplo:
- Pago de interés
- Impuestos sobre la propiedad
- Publicidad
- Mantenimiento y reparaciones
- Servicios básicos
- Seguro
- Suministros
Preste suma atención al distinguir las mejoras, que generalmente no son deducibles excepto que cambie el uso de la propiedad, así como los costos de reparación, que pueden deducirse. Consulte a un especialista tributario para verificar que los cambios se adapten a los códigos impositivos.
Sus declaraciones impositivas dependerán de cómo decida estructurar su negocio de propiedades. Además de ser propietario único, puede considerar la idea de crear una sociedad o funcionar como compañía de responsabilidad limitada o corporación accionaria. Esta última puede ofrecerle más exenciones fiscales.
Un profesional tributario puede ayudarlo a identificar las implicancias impositivas específicas generadas por sus circunstancias particulares. Conozca más acerca de las preguntas sobre administración impositiva en el Centro Impositivo de Regions..
