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Las perspectivas de 2026 para viviendas multifamiliares y para personas mayores se mantienen sólidas

Los sectores de viviendas asequibles y para personas mayores parecen estar preparados para un crecimiento continuo, ya que la demanda probablemente continuará en 2026.

Al pasar a 2026, las viviendas multifamiliares y para personas mayores siguen siendo fuertes como clases de activos, a pesar de algunos obstáculos que podrían continuar desde el 2025.

La fortaleza de estas categorías de vivienda proviene de la necesidad y demanda de viviendas, según Troy Marek, director general y responsable de grupo de Financiamiento de Proyectos de Mercados de Capital de Bienes Raíces para Regions Bank. "A medida que los costos de propiedad siguen elevados, dejando a muchas personas fuera del mercado en ciertas zonas del país, vemos que la gente elige quedarse en viviendas de alquiler", dijo Marek. "Además, la población de la generación posguerra del país está impulsando una demanda récord de unidades dentro de todas las subcategorías principales de viviendas para personas mayores, y la industria busca formas de satisfacer esa demanda y las necesidades únicas de esta generación".

Apartamentos: Un vistazo al 2025 y al 2026

2025 supuso algunos desafíos para los propietarios de viviendas multifamiliares. Los alquileres se debilitaron tras un aumento récord en la oferta de nuevas unidades, las tasas de interés se mantuvieron elevados en respuesta a la inflación y otros factores, y el volumen de transacciones se quedó rezagado en general. Sin embargo, se produjeron aumentos de operaciones, con gran parte de la actividad centrada en la refinanciación, tras los recortes de 25 puntos básicos de la Reserva Federal en septiembre, octubre y diciembre.

A principios de noviembre, la Mortgage Bankers Association señaló que esas originaciones de préstamos multifamiliares aumentaron un 12% respecto al trimestre anterior y crecieron un 27% interanual. El volumen de préstamos para las entidades patrocinadas por el gobierno (GSE) Fannie Mae y Freddie Mac aumentó un 37% respecto al trimestre anterior y un 40% interanual. Estas cifras reflejan el papel clave que desempeñan las GSE en la financiación del sector de apartamentos, junto con un flujo de operaciones más significativo en el sector de préstamos convencionales, donde patrocinadores experimentados pueden encontrar cualquier carencia en el capital necesario para realizar la transacción.

También en noviembre, la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA) anunció los límites de préstamos multifamiliares de 2026 para Fannie Mae y Freddie Mac. Cada una de las agencias recibió una asignación de $88 mil millones para un total combinado de $176 mil millones, un notable aumento del 20% respecto a los límites de 2025, que eran $73 mil millones por cada GSE, o $146 mil millones en total. Como en el 2025, los topes de 2026 están diseñados para mantener el foco en atender las necesidades de vivienda asequible y mercados desatendidos; el 50% o más de la actividad crediticia debe atribuirse a la vivienda asequible con una misión (excluyendo los préstamos para la vivienda para la fuerza laboral).

De cara al 2026, los préstamos para comunidades de viviendas asequibles están aumentando, lo cual es destacable dado el continuo déficit nacional de viviendas asequibles disponibles. Según la Coalición Nacional de Viviendas de Bajos Ingresos, Estados Unidos actualmente carece de 7.1 millones de viviendas para satisfacer la demanda entre inquilinos con ingresos extremadamente bajos (es decir, iguales o inferiores al umbral federal de pobreza o al 30% del ingreso medio del área, lo que sea mayor). Este asunto requerirá una nueva oferta y la preservación de las unidades existentes, ambas con financiación disponible. Con el tema ahora en primer plano, se están logrando avances positivos a nivel federal, estatal y regional para incentivar soluciones.

Las iniciativas dentro del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD) también harán que el préstamo del HUD sea una opción de préstamo más competitiva. Con efecto a partir del 1 de octubre de 2025, el HUD redujo su prima de seguro hipotecario (MIP) a un 0.25% uniforme para todos los programas de seguro multifamiliar de la FHA, con el objetivo de simplificar los costos para los promotores y ampliar la oferta de viviendas de alquiler. El HUD también ha hecho elegibles las propiedades de alquiler para el financiamiento de su programa.

Tendencias en viviendas para personas mayores y el año que viene

La vivienda para personas mayores sigue funcionando bien al pasar a 2026. Las ocupaciones han crecido durante 17 trimestres consecutivos. Según NIC MAP, en el tercer trimestre, la ocupación de viviendas para personas mayores aumentó 70 puntos básicos respecto al trimestre anterior hasta el 88%. El movimiento de ocupación positiva refleja la generación posguerra que ahora se traslada a las residencias para personas mayores a un ritmo creciente a medida que sus necesidades de vivienda cambian y aumentan sus necesidades de cuidado. La falta de oferta de nuevas obras también ha contribuido a aumentar la ocupación, convirtiéndolo en un área de interés para la industria.

En las residencias para personas mayores, muchas comunidades han comenzado a pasar de ofrecer un nivel de atención de agudos a ofrecer muchos. Esta continuidad de la atención no solo permite que más personas mayores envejezcan en su hogar, sino que también ayuda a los operadores a mantener la clientela durante más tiempo.

El sector de la vivienda para personas mayores sigue buscando formas de satisfacer mejor las necesidades de la generación posguerra; puede haber interés entre algunos operadores en expandirse, lo que podría llevar a más actividades de fusiones y adquisiciones en 2026.

En general, según Marek, aunque algunos desafíos del 2025 probablemente persistirán, tanto las viviendas multifamiliares como las viviendas para personas mayores seguirán siendo fuertes este año, pero los prestamistas deberán ser ágiles y vigilantes. "Ambos sectores de la vivienda deberán abordar la fuerte demanda, ambos se verán afectados por cualquier incertidumbre económica persistente y ambos deberán abordar las oportunidades y desafíos impulsados por la IA. Los prestamistas que atienden a propietarios de apartamentos y operadores de residencias para personas mayores también notarán estos impactos y estarán atentos a cualquier cambio que pueda surgir en las GSE y el HUD, así como a posibles cambios en la regulación bancaria".

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