Las aspectos básicos acerca de cómo convertirse en propietario
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Convertirse en propietario puede ser una gran forma de generar ingresos adicionales, pero requiere mucho más que simplemente sentarse y cobrar los cheques de alquileres. Aquí le mostramos algunas de las principales responsabilidades que conllevan las propiedades para alquiler.


Obligaciones legales de alquiler para los inquilinos

Como propietario, su principal obligación es garantizar que las propiedades sean seguras y aptas para la vida. No es necesario que la propiedad esté en condiciones impecables o elegantes, pero sí debe cumplir con las normas básicas de calefacción, plomería, gas, agua limpia, electricidad y techo seguro. A menos que se acuerde otra cosa, normalmente es responsabilidad del propietario garantizar la seguridad del inquilino al brindar la iluminación adecuada de exteriores, otorgar el acceso seguro por medio de, por ejemplo, cerrojos pasadores ubicados en todas las puertas externas, responder a los pedidos de seguridad y denunciar las actividades sospechosas a las autoridades.

Como prioridad principal de las leyes estatales, usted deberá adherirse a los códigos de seguridad y ordenanzas locales, como los requisitos para detectores de monóxido de carbono y humo, extintores de incendios, extracción de moho y pintura con plomo, protección de ventanas y barandillas para escaleras. Instale detectores de humo y como mínimo un extintor de incendios en cada propiedad de alquiler.

También puede verse obligado a tomar clases sobre cómo convertirse en propietario y realizar un mantenimiento frecuente, como barrer áreas comunes (como la vereda), limpiar las alcantarillas, sacar la basura, reciclar o realizar reparaciones.

Aunque las leyes relacionadas con el arrendamiento varían según la ciudad y el estado, algunos principios generales regulan la relación entre propietario e inquilino en todo el país. Por ejemplo, un arrendamiento residencial es el contrato básico que le da al propietario el derecho a recibir pagos de alquiler a cambio del uso de ese espacio por parte del inquilino. El término y monto del alquiler, así como otros términos esenciales, deben especificarse en el contrato.

Los contratos de alquiler también deben abordar:

  • La cantidad de ocupantes permitidos
  • Cuándo vence el alquiler y cuál es el monto 
  • Las disposiciones de multas por pagos retrasados, daños en la propiedad e incumplimiento del contrato
  • Los tipos de mascotas permitidas, si las hay
  • Las indicaciones sobre el uso de parrillas externas y equipos de juegos al aire libre

Dado que los seguros para propietarios normalmente no protegen las propiedades ni las obligaciones de los inquilinos, se les suele sugerir o incluso solicitar que obtengan su propia póliza para inquilinos.

Además de garantizar que se aborden los términos de alquiler más importantes en un contrato de alquiler residencial por escrito, el asesor legal también ayudarlo a identificar las leyes federales, estatales y locales que rigen para su situación particular.

Seguro adecuado para los propietarios

Hay tres tipos principales de seguros para propietarios:

 

  • Cobertura de responsabilidad personal, la cual normalmente cubre algunos de los gastos asociados con las lesiones personales y otros litigios relacionados con los accidentes ocurridos en las premisas alquiladas
  • Cobertura de propiedad, que cubre los daños en la estructura
  • obertura por pérdida de ingresos, que pueden ayudarlo a compensar la pérdida de alquiler si la propiedad pasa a ser inhabitable

La mayoría de las pólizas de seguro para propietarios de viviendas no cubren las propiedades de alquiler. Sin embargo, si vive en la misma vivienda que los inquilinos, puede agregar una adhesión a su póliza de propietario de viviendas sin obtener una cobertura por separado. 

Para obtener mayor protección de responsabilidad, también puede pensar en una póliza personal de seguro suplementario. En especial si realiza sus operaciones como propietario único, la responsabilidad ilimitada es una buena opción, por lo que cuanto más protección tenga, mejor. Si opta por incorporar su propiedad de alquiler, por otro lado, puede que sea necesario comprar una póliza de paquete comercial que cubra la propiedad, los alquileres y la responsabilidad. Llevar un registro de esas consideraciones principales puede serle útil para garantizar que la decisión de convertirse en propietario se lleve a cabo de forma exitosa y sin complicaciones.

 

El impacto impositivo de ser propietario

Convertirse en propietario hará que cambien sus declaraciones impositivas. Como propietario, lo más probable es que realice sus operaciones en efectivo, lo que significa que deberá declarar los ingresos por alquiler cuando los reciba real o constructivamente y reducir los gastos por alquiler cuando los pague, utilizando el Formulario 1040, Programa E. Los depósitos de seguridad generalmente no son gravables si serán (y son) devueltos al inquilino al finalizar el arrendamiento, pero si los conserva como parte de un depósito de seguridad, entonces lo más probable es que se consideren un ingreso gravable.

Al ser propietario, tiene la posibilidad de deducir los gastos de propiedades en alquiler como:

  • Publicidad
  • Limpieza y mantenimiento
  • Seguro
  • Intereses hipotecarios
  • Cargos profesionales y administrativos
  • Impuestos locales sobre la propiedad
  • Reparaciones
  • Suministros

Preste suma atención al distinguir las mejoras (las cuales deben capitalizarse y descontarse a lo largo de varios años) de los costos de reparación (que pueden deducirse en el año en que fueron pagados).

Sus declaraciones impositivas dependerán de cómo decida estructurar su negocio de propiedades. Además de ser propietario único, puede considerar la idea de crear una sociedad o funcionar como compañía de responsabilidad limitada o corporación accionaria. Esta última puede ofrecerle más exenciones fiscales.

Un profesional tributario puede ayudarlo a identificar las implicancias impositivas específicas generadas por sus circunstancias particulares. Conozca más acerca de las preguntas sobre administración impositiva en el Centro Impositivo de Regions..

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